Český realitní trh stojí na prahu jedné z nejvýznamnějších změn posledních let. Česká národní banka (ČNB) oficiálně oznámila zpřísnění pravidel pro poskytování tzv. investičních hypoték s účinností od 1. dubna 2026. Pokud budujete majetek skrze nájemní bydlení nebo o své první investiční nemovitosti teprve uvažujete, pravidla hry se pro vás zásadně mění.
Tento článek vám poskytne kompletní přehled o tom, co nás čeká a jak na tyto změny reagovat dříve, než bude pozdě.
Proč ČNB zasahuje právě teď?
Centrální bankéři v posledních měsících bedlivě sledovali „přehřívání“ trhu. Ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a stále větší podíl na prodejích tvoří byty, ve kterých majitelé neplánují bydlet. Podle statistik ČNB tvoří investiční nákupy přibližně 7–9 % celkového objemu hypoték, ale jejich rizikový profil je odlišný.
Z pohledu banky je investor rizikovější než rodina v rodinném domku. V případě ekonomické recese je investor ochotnější přestat splácet úvěr na prázdný byt než na střechu nad hlavou své rodiny. Nová pravidla mají za cíl vytvořit bezpečnostní polštář a zabránit nekontrolované úvěrové spirále.
Dva klíčové limity: Co musíte vědět o LTV a DTI
Nová doporučení se opírají o dva technické parametry, které rozhodnou o tom, zda na úvěr dosáhnete. Pojďme si je rozebrat do detailu.
1. LTV 70 % – Potřeba vyššího vlastního kapitálu
Ukazatel LTV (Loan-to-Value) vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Do března 2026 je standardem, že banka půjčí 80 %. Od dubna 2026 se tento limit pro investiční účely snižuje na 70 %.
Praktický příklad: Kupujete investiční byt v hodnotě 5 000 000 Kč. Dnes potřebujete 1 000 000 Kč z vlastních zdrojů (20 %). Od dubna 2026 budete muset mít 1 500 000 Kč (30 %). Rozdíl půl milionu korun může pro mnoho drobných investorů znamenat odklad nákupu o několik let.
2. DTI 7 – Stopka pro přílišné zadlužování
Ukazatel DTI (Debt-to-Income) udává poměr celkového zadlužení žadatele k jeho čistému ročnímu příjmu. ČNB nastavuje tento limit na hodnotu 7. Pokud je váš roční čistý příjem 800 000 Kč, součet všech vašich úvěrů nesmí překročit 5,6 milionu Kč.
Koho se změny (ne)týkají? Definice investiční hypotéky
Je důležité nepropadat panice, pokud řešíte pouze své vlastní bydlení. ČNB jasně definovala, na koho se přísnější metr vztahuje:
- Investiční hypotéka: Úvěr na pořízení třetí a další obytné nemovitosti.
- Účel nájmu: Úvěr na nemovitost, která je primárně určena ke komerčnímu pronájmu (bez ohledu na to, zda je první nebo desátá).
- Vlastní bydlení: Pokud kupujete svůj první byt nebo dům pro rodinu, limity zůstávají beze změny (LTV 80 %, pro mladé do 36 let až 90 %).
Strategické dopady na realitní trh v roce 2026
Zavedení těchto limitů pravděpodobně vyvolá několik vln reakcí:
- Nákupní horečka v prvním kvartálu: Lze očekávat, že se investoři pokusí uzavřít smlouvy před koncem března, což může dočasně vyhnat ceny menších bytů nahoru.
- Alternativní financování: Zvýšený zájem o nákupy na s.r.o., kde platí odlišná pravidla.
- Tlak na nájemné: Vyšší nároky na vlastní kapitál mohou vést majitele ke zvýšení nájemného, aby udrželi rentabilitu investice.
Jak se na duben 2026 připravit? Rady pro mé klienty
Jako váš finanční poradce vám doporučuji nečekat na poslední chvíli. Zde je akční plán:
- Revize bonity: Nechte si spočítat, jak byste dopadli v testu DTI 7 už dnes.
- Akumulace hotovosti: Pokud plánujete nákup později v roce 2026, cíleně navyšujte rezervu na 30 % kupní ceny.
- Zástava jiné nemovitosti: Využitím jiné nemovitosti do zajištění můžete stále získat i 100% financování kupní ceny.
Máte dotazy k tomuto tématu? Neváhejte mě kontaktovat. Libor Vozák
